商業地產的核心:統一運營、招商、策劃、營銷、物業

    2017-07-07    發表閱讀:57

  運營管理是商業房地產運營的核心,是商業房地產收益和物業價值提升的源泉,現代商業房地產管理運營的精華就是要把松懈的運營單位和多樣的消費形態,統一到一個運營主題和信息平臺上。

  不能統一運營管理的商業房地產項目,會逐步從商業管理蛻成為物業管理,直至最后徹底損失自個的商業中心競爭力。

  購物中心作為一個復合型商業業種,管理要求相對于其它業態相對更高,它包含著多種盛行的商業業態,其主要意圖在于追求整合性的需求以到達最高的運營效益。

  所謂整合性需求,是指購物中心可以提供多功能的服務,能夠滿足消費者多元化的需求,并受激起而提高采購欲望,使潛在的需求轉變為采購行為。

  項目的有必要想方設法組織恰當的全方位效勞,當然這從管理視點也增添了無限的困難度,也就是說購物中心的管理者面對各種不同的行業,如何把它們聯系在統一有效的制度之下,加之消費需求的彈性較大,在運營管理上均需細心思考規則避免產生負面作用。

  購物中心為激起更高的運營績效,有必要把握一定的運營哲學加以使用,這也是聯系中國的實際環境對購物中心提出的運營管理上所有必要具有的要求。

  商業地產的營銷策略和手段,未來將是以經營管理為核心的營銷,其核心理念有三。

  核心理念一:投資者購買商鋪買的不是鋼筋水泥堆砌的建筑垃圾,而是投資商業業態生意機會成長空間帶來的升值空間,生意機會除了理論上存在,更重要是要在經營上落實。因此,商業項目開發階段的任何銷售預算都應含進經營管理落實所必須的成本。核心理念二:商業項目應立足市場經營做旺的角度,對經營管理架構的建立,招商商戶的篩選進行精細化操作,以做旺市場為核心利益點,最終能收獲商業項目的最大開發利益核心理念三:以商業項目經營成功為核心確定業態定位、建筑設計、鋪位分割、招商政策,變營銷主題為經營主題

  商業地產的推廣戰略和手法,將來將是以運營管理為中心的推廣,其中心理念有三。

  中心理念一:出資者采購商鋪買的不是鋼筋水泥堆砌的建筑垃圾,而是出資商業業態生意機會成長空間帶來的增值空間,生意機會除了理論上存在,更重要是要在運營上執行。因而,商業項目開發期間的任何出售預算都應含進運營管理落實所有必要的成本。

  中心理念二:商業項目應立足市場運營做旺的視點,對運營管理架構的建立,招商商戶的篩選進行精細化操作,以做旺市場為中心利益點,最終能收成商業項目的最大開發利益。

  中心理念三:以商業項目運營成功為中心斷定業態定位、建筑設計、鋪位分割、招商方針,變營銷主題為經營主題。

  1、時段劃分方面的考慮

  購物中心在全日的時段劃分上,須依照顧客進入購物中心的人數統計結果。

  如果過分集中,不但會降低公共設施與服務人員的服務品質,同時如果擁擠度到達一定程度,必定會降低顧客的舒適感和享受度。

  而在某些時段,如果人數過少,場面冷清,則會是顧客的購買欲望嚴重下降,這樣也不利于購物中心的有效經營。

  因此,只有制定周詳的計劃、根據時段來有計劃地引進顧客,使每天進入營業區的顧客不但能夠符合規劃的人數,并且可以達到均勻的分配。

  由此產生的有利結果就是經營管理成本的效益可以以最佳方式發揮出來,顧客的滿意度也可以維持在較高水平。

  2、做好客源重疊分析和規劃

  購物中心在經營之初,應先確立主題商店,并在招商過程中優先辦理,因主題商店具有一定的保客能力,營業績效較有保證。

  當然在購物中心整體的促銷計劃以外,各獨立商店也具有一定的集客能力,然而這些被吸引進入購物中心的顧客將成為整個購物中心的顧客。

  每個商業個體在購物中心整體計劃的指導下,均能提供最適合的服務,因此客源重疊使每個商業單元均能獲得重疊效益。

  3、 使商品趨向全方位服務功能

  在購物中心的特定客層中,主力客層大多數為家庭式的購買,因此提供全方位商品以滿足家庭需求成為購物中心的主要功能。

  購物中心的服務重點在于商品用途上的定位,購物中心依服務客層定位及按客層需求作商品安排,當然必須依據需求量、商圈內的競爭態勢作全方位的思考,以整合服務功能。

  4、結合個別形象,塑造群體形象

  形象是無形資產的具體象征,它充分表現于一個企業體的成果業績。

  5、 注重提升平效

  所謂平效,即營業收入與營業面積之比,主要用于平行、垂直地考核經營績效。

  同時能夠擴展對比商圈內的績效,以便稽核、調整購物中心的運營績效,也可追蹤考核短期、中期、長時間購物中心的趨勢,以此來把握效差的時段作為進行促銷、折扣等活動的根據,提高效差時段的運營效率。


      本文來源:招商會策劃公司(http://www.obllh.tw/

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